Quiz 6 augustus 2020
Uitslag
Vraag 1/3
Henk Hendriks huurt een huis van Huibert Huizinga. Het gaat om een zelfstandige woning; Henk en Huibert hebben een huurtermijn van één jaar afgesproken; de huurtermijn eindigt met ingang van 1 januari 2021. Huibert wil het pand vrij van huur krijgen. Hij stuurt aan Henk een e-mailtje op 1 december 2020, waarin hij aankondigt dat de huur zal eindigen en of hij op uiterlijk 31 december 2020 de sleutels wil komen inleveren. Is de huur inderdaad geëindigd?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Toelichting
Neen. De Wet doorstroming huurmarkt maakt het mogelijk om eenmalig een woning tijdelijk te verhuren. De verhuurder moet het einde wel schriftelijk aanzeggen en dat moet de verhuurder doen in een periode gelegen tussen drie maanden en één maand voor het beoogde einde (art. 7:271 lid 1, tweede volzin, BW). Een e-mail is weliswaar schriftelijk, maar Huibert heeft zijn e-mail één dag te laat gestuurd (op 1 december 2020, tegen een beoogd einde per 1 januari 2021. Huibert had zijn mail dus uiterlijk op 30 november 2020 moeten sturen. Deze fout kan niet worden hersteld (Rb. Midden-Nederland 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011).
Kies een antwoord.
Vraag 2/3
Stelt u zich dezelfde casus voor: de huurtermijn van één jaar eindigt per 1 januari 2021 en het gaat om zelfstandige woonruimte. Huibert wil het pand vrij van huur krijgen. Hij stuurt een e-mailtje op 15 november 2020 aan Henk, waarin hij hem informeert over het einde per 1 januari 2021, zoals afgesproken. Op 28 december 2020 heeft Henk nog steeds geen afspraak gemaakt om de sleutels in te leveren. Huibert belt Henk op en refereert aan zijn e-mail. Henk zegt geen e-mail te hebben ontvangen; hij oppert de suggestie dat het in zijn spamfilter is gekomen, dat automatisch wordt geleegd. Zal Huibert een rechtszaak tot ontruiming van Henk waarschijnlijk winnen?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Toelichting
Neen. Hoewel Huibert stelt het einde tijdig te hebben aangezegd (per 15 november 2020), heeft een verklaring pas haar werking, indien die verklaring Henk tijdig heeft bereikt (art. 3:37 lid 3 BW). Henk zegt geen e-mail te hebben ontvangen en zegt dat die mogelijk in zijn spamfilter is terechtgekomen dat automatisch wordt gewist. In dat geval is het aan Huibert om te bewijzen dat zijn aanzegging Henk tijdig heeft bereikt (art. 150 Rv). Het is niet aannemelijk dat dat Huibert zal lukken. Huibert had er verstandig aan gedaan om een ontvangstbevestiging te vragen of de aanzegging toch – ook al eist de wet dat niet – per aangetekende brief of bij deurwaardersexploot te verrichten. Ontleend aan Rb. Midden-Nederland 20 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:4759.
Kies een antwoord.
Vraag 3/3
Maartje en Klaartje waren tot voor kort gelukkig getrouwd. Maartje is ooit komen wonen in een huurwoning van Top Wonen; Klaartje is bij haar ingetrokken. Door de echtscheiding, die op 1 april 2020 is ingeschreven bij burgerlijke stand, is Maartje elders gaan wonen en zij zegt de huur op bij Top Wonen. Klaartje, die achterblijft in de woning, beroept zich nu jegens Top Wonen op haar status als huurder. Is Klaartje huurder (geworden) van Top Wonen, of dient zij de woning ook te verlaten?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Toelichting
Ja, zij is huurder; ze hoeft de woning dus niet te verlaten. Op grond van art. 7:266 lid 3 BW wordt de medehuurder huurder, indien de overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder eindigt. Duidelijk is dat Maartje de woning heeft verlaten en de huur heeft opgezegd. Klaartje is door de inschrijving van de echtscheiding naar de letter van artikel 7:266 lid 1 BW geen medehuurder (meer). Maar, de Hoge Raad heeft bepaald dat dit geval – waarin de voormalig medehuurder zijn rechten volledig zou verliezen, als de contractuele huurder de huur opzegt na een echtscheiding – niet kan worden aanvaard (HR 5 februari 1982, NJ 1982/229). Overigens, als Maartje de huur niet had opgezegd, had de rechter kunnen bepalen op verzoek van Maartje en/of Klaartje aan wie de huurwoning zou toekomen (en ook aan wie niet) op grond van artikel 7:266 lid 5 BW, ook nadat de echtscheiding was ingeschreven (HR 22 april 1983, NJ 1983, 649).
Kies een antwoord.