Quiz 25 juni 2020

Dat is afhankelijk van de omstandigheden. De rechter moet namelijk een afweging maken van de belangen van Sonja enerzijds en Bart anderzijds. Het is (inderdaad) zo dat “vervreemding” niet valt onder “duurzaam gebruik” (art. 7:296 lid 1 sub b, tweede volzin, BW). De opzegging van Sonja kan dus niet slagen op de door haar ingeroepen opzeggingsgrond. Echter, omdat de initiële huurtermijn is verlengd en thans tien jaren zijn verstreken kan de rechter toch de beëindigingsvordering toewijzen op grond van een redelijke afweging tussen de belangen van huurder en verhuurder (op grond van art. 7:296 lid 3 BW). Bij die belangenafweging kan de voorgenomen verkoop wél een rol spelen, maar zoals gezegd niet bij de opzeggingsgrond “persoonlijk duurzaam gebruik”. De rechter moet die belangen afwegen, ook als Sonja zich niet expliciet op de belangenafweging heeft beroepen (Hoge Raad 7 mei 1993, NJ 1993/402 en Hof Amsterdam 3 mei 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4999). De rechter moet wel “binnen de door de opzegging getrokken grenzen” blijven.

Vijf jaar. Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om eenmalig een tijdelijk huurcontract te sluiten (Wet doorstroming huurmarkt). Voor onzelfstandige woonruimte is deze periode maximaal vijf jaar (art. 7:271 lid 1 sub b BW). Voor zelfstandige woonruimte is deze periode maximaal twee jaar (art. 7:271 lid 1 sub a BW). Een dergelijk contract eindigt in principe automatisch, met dien verstande dat de verhuurder in een periode gelegen tussen drie maanden en één maand voor het beoogde einde het einde moet schriftelijk moet aanzeggen.

Op 31 maart 2020 (twee volle maanden na het overlijden van de huurder). Art. 7:268 lid 6 BW bepaalt dat de huur eindigt tegen het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Dit einde is ‘van rechtswege’: er is geen opzegging of aanzegging nodig. Er zijn twee uitzonderingen: (1) de huur wordt door de achterblijvende inwoner voortgezet, indien die inwoner ook medehuurder was (bijv. echtgenoot of geregistreerd partner; art. 7:268 lid 1, eerste volzin, BW) en (2) de huur wordt voor zes maanden na het overlijden voortgezet, indien de achterblijvende inwoner een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ met de overleden huurder heeft gehad (art. 7:268 lid 2 BW). Bij jongvolwassen kinderen, zoals de 22-jarige Piet, is daarvan (in beginsel) geen sprake, omdat kinderen worden geacht ‘uit te vliegen’. Wil de achterblijvende inwoner ook na die zes maanden voortzetten, dan zal hij daartoe overeenstemming moeten bereiken met de verhuurder of binnen die zes maanden een vordering moeten instellen bij de rechter.