Quiz 10 januari 2023
Uitslag
Vraag 1/3
Jan ter Fanter huurt een woning van woningbouwcorporatie Redelijk Wonen. Zijn woning grenst aan twee woningen: die van Jacoba Staart, tevens huurder van de woningbouwcorporatie, en die van Benno Baas, die de woning jaren geleden van de woningbouwcorporatie heeft gekocht.
Benno Baas is bodybuilder en heft al jaren dagelijks meerdere uren lang met gewichten in zijn woning, die hij steeds met een enorme kletter op de grond laat vallen. Jan heeft schoon genoeg van al deze geluidoverlast en vordert in rechte van Redelijk Wonen om deze geluidsoverlast te doen stoppen. Heeft deze vordering kans van slagen?
Benno Baas is bodybuilder en heft al jaren dagelijks meerdere uren lang met gewichten in zijn woning, die hij steeds met een enorme kletter op de grond laat vallen. Jan heeft schoon genoeg van al deze geluidoverlast en vordert in rechte van Redelijk Wonen om deze geluidsoverlast te doen stoppen. Heeft deze vordering kans van slagen?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Toelichting
Verhuurders dienen op te treden tegen gebreken in en aan hun woningen voor zover dat in hun macht ligt. Redelijk Wonen heeft geen zeggenschap over Benno Baas (hij heeft immers geen contractuele relatie met Redelijk Wonen) en hoeft dus niet tegen hem op te treden. Een feitelijke stoornis door een derde (zonder bewering van recht) in de zin van art. 7:204 lid 3 BW levert namelijk geen gebrek op. De huurder kan natuurlijk wel zelf optreden tegen de veroorzaker van de geluidsoverlast, bijvoorbeeld via de regels omtrent onrechtmatige daad (art. 6:162 BW) of het burenrecht (art. 5:37 BW).
Kies een antwoord.
Vraag 2/3
Stel in afwijking van de vorige casus dat het niet Benno Baas is die de geluidsoverlast veroorzaakt, maar Jacoba Staart, die wel huurt van Redelijk Wonen.
Jan heeft geprobeerd Jacoba aan te spreken maar zonder resultaat. Hij richt zich nu tot Redelijk Wonen en eist dat zij terstond een procedure tot ontbinding van het huurcontract van Jacoba aanhangig maakt. Jan levert een uitstekend dossier aan van alle geluidsoverlast van Jacoba Staart met opnames, bekentenissen op whatsapp en een professionele geluidmeting.
Doet Redelijk Wonen er goed aan om deze procedure aanhangig te maken?
Jan heeft geprobeerd Jacoba aan te spreken maar zonder resultaat. Hij richt zich nu tot Redelijk Wonen en eist dat zij terstond een procedure tot ontbinding van het huurcontract van Jacoba aanhangig maakt. Jan levert een uitstekend dossier aan van alle geluidsoverlast van Jacoba Staart met opnames, bekentenissen op whatsapp en een professionele geluidmeting.
Doet Redelijk Wonen er goed aan om deze procedure aanhangig te maken?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Toelichting
Hoofdregel is dat een verhuurder diens huurders eerst op een andere, minder vergaande manier moet bewegen tot het veranderen van overlastgevend gedrag voor tot ontbinding van het huurcontract kan worden overgegaan. Dit blijkt uit diverse uitspraken.
Te denken valt bijvoorbeeld aan het eerst aanschrijven, uitnodigen voor een gesprek en zo nodig eerst een vrijwillige gedragsaanwijzing. Waar buren een conflict onderling niet op kunnen lossen, kan dwang van de verhuurder nog wel eens een oplossing bieden. Het feit dat Jan de enige klager is, maakt op zich niet uit.
Te denken valt bijvoorbeeld aan het eerst aanschrijven, uitnodigen voor een gesprek en zo nodig eerst een vrijwillige gedragsaanwijzing. Waar buren een conflict onderling niet op kunnen lossen, kan dwang van de verhuurder nog wel eens een oplossing bieden. Het feit dat Jan de enige klager is, maakt op zich niet uit.
Kies een antwoord.
Vraag 3/3
Stel in afwijking van de vorige casus dat het geluid waarvan Jan overlast ondervindt veroorzaakt wordt door de twee spelende dochters van 6 en 9 van Jacoba. Jacoba neemt hier maatregelen tegen, maar die hebben weinig effect.
Redelijk Wonen stuurt brieven en legt Jacoba een gedragsaanwijzing op. Klopt het dat Redelijk Wonen het contract van Jacoba niet door de rechter kan laten ontbinden?
Redelijk Wonen stuurt brieven en legt Jacoba een gedragsaanwijzing op. Klopt het dat Redelijk Wonen het contract van Jacoba niet door de rechter kan laten ontbinden?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
Toelichting
In een uitspraak van het gerechtshof ’s-Gravenhage van 2 augustus 2011 is de rechtsregel geformuleerd dat geluid wat vatbaar is voor directe menselijke beheersing aanzienlijk sneller juridisch als overlast gekwalificeerd kan worden dan geluid wat dat niet is.
Onnodig lawaai (van bijvoorbeeld een harde TV of stereo-installatie) vormt eerder overlast dan niet of nauwelijks te voorkomen lawaai. Gehuil en ‘normaal’ gespeel van kleine kinderen kan en hoeft in dat licht niet altijd voorkomen te worden.
Onnodig lawaai (van bijvoorbeeld een harde TV of stereo-installatie) vormt eerder overlast dan niet of nauwelijks te voorkomen lawaai. Gehuil en ‘normaal’ gespeel van kleine kinderen kan en hoeft in dat licht niet altijd voorkomen te worden.
Kies een antwoord.