Beantwoord de korte quiz over huurrecht en krijg inzicht in uw kennis.
Uitslag
Vraag 1/3
Rijke Richard heeft zijn oog laten vallen op een pand dat verhuurd is als woonruimte. Hij wil het kopen als beleggingsobject. Hij doet een voorstel aan eigenaar Erik. Die gaat akkoord. De woning is verhuurd aan Heloisa. Moet zij door de koop nu de woning uit?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
a
Ja, want Heloisa heeft een contract met Erik, niet met Richard. Dus zij kan geen rechten doen gelden jegens Richard. Wel kan zij schade verhalen op Erik, nu zij vervroegd de woning uit moet.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
b
Neen, want koop breekt geen huur: Richard is gebonden en nu verhuurder van Heloisa.
Toelichting
In de wet staat de regel “koop breekt geen huur” (art. 7:226 BW). Dus Richard is gebonden aan de huur en moet Heloisa als huurder accepteren.
Kies een antwoord.
Vraag 2/3
In de huurovereenkomst die Heloisa met Erik had gesloten stond een ‘voorkeursrecht’ van koop. Indien Erik wil verkopen, moet hij de woning eerst aanbieden aan Heloisa, zo staat in het contract. Erik heeft echter verkocht aan Richard. Heloisa wijst Richard erop dat, als hij wil doorverkopen, hij eerst aan haar moet aanbieden. Heeft Heloisa gelijk?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
a
Ja, want “koop breekt geen huur”, dus aan dit recht van Heloisa is Richard nu ook gebonden.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
b
Neen, want dit valt buiten het bereik van de regel “koop breekt geen huur”.
Toelichting
De regel “koop breekt geen huur” is beperkt. De nieuwe eigenaar wordt slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (art. 7:226 lid 3 BW). Een ‘voorkeursrecht’ of ‘recht van eerste koop’ houdt in principe geen ‘onmiddellijk verband’ met het betalen van de huur (HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1955). Kortom, Richard is niet verplicht om de woning in de toekomst als eerste aan Heloisa aan te bieden.
Kies een antwoord.
Vraag 3/3
Richard, sinds een jaar de nieuwe eigenaar en verhuurder, wil de huur opzeggen. Hij voert daartoe aan dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat hij zelf het afgelopen jaar dakloos is geworden door verkeerde handelskeuzes op de beurs. Heloisa kan andere woonruimte verkrijgen bij via een oom van haar. Slaagt een huuropzegging van Richard op de grond ‘dringend eigen gebruik’?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
a
Ja, want het is duidelijk dat Richard het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, want hij is zelf dakloos, en Heloisa kan andere woonruimte krijgen.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
b
Neen, dat kan niet, omdat Richard pas sinds een jaar de eigendom heeft verkregen.
Toelichting
De wet bepaalt in artikel 7:274 lid 5 sub b BW kort gezegd dat de huur niet wegens ‘dringend eigen gebruik’ kan worden opgezegd in een periode binnen drie jaar nadat de huurder schriftelijk in kennis is gesteld van de eigendomsoverdracht. Omdat Richard pas sinds een jaar eigenaar is, kan hij de huur dus niet rechtsgeldig opzeggen wegens ‘dringend eigen gebruik’.
Kies een antwoord.