Beantwoord de korte quiz over huurrecht en krijg inzicht in uw kennis.
Uitslag
Vraag 1/3
Barbier Bart huurt een bedrijfsruimte waarin hij een herenkapsalon exploiteert. Hij heeft eerst voor een periode van vijf jaar gehuurd (tot 1 januari 2016), waarna die periode met vijf jaar is verlengd (tot 1 januari 2021). Bart huurt de ruimte van Sonja. Sonja wil het gehuurde verkopen, om vervolgens de opbrengsten in haar schoonheidssalon (die elders is gevestigd) te investeren. Vrij van huur levert het pand veel meer op. Sonja zegt daarom bij aangetekende brief – die Bart in maart 2019 ontvangt – de huur op met als reden “persoonlijk duurzaam gebruik, waartoe ik het gehuurde dringend nodig heb, namelijk verkoop”. Slaagt een vordering tot beëindiging op grond van deze opzegging?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
a
Ja. Sonja kan op grond van persoonlijk duurzaam gebruik opzeggen.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
b
Neen. De juiste vormen (opzeggingstermijn, deurwaardersexploot) zijn niet in acht genomen.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
c
Dat is afhankelijk van de omstandigheden. De rechter moet namelijk een afweging maken van de belangen van Sonja enerzijds en Bart anderzijds.
Toelichting
Dat is afhankelijk van de omstandigheden. De rechter moet namelijk een afweging maken van de belangen van Sonja enerzijds en Bart anderzijds. Het is (inderdaad) zo dat “vervreemding” niet valt onder “duurzaam gebruik” (art. 7:296 lid 1 sub b, tweede volzin, BW). De opzegging van Sonja kan dus niet slagen op de door haar ingeroepen opzeggingsgrond. Echter, omdat de initiële huurtermijn is verlengd en thans tien jaren zijn verstreken kan de rechter toch de beëindigingsvordering toewijzen op grond van een redelijke afweging tussen de belangen van huurder en verhuurder (op grond van art. 7:296 lid 3 BW). Bij die belangenafweging kan de voorgenomen verkoop wél een rol spelen, maar zoals gezegd niet bij de opzeggingsgrond “persoonlijk duurzaam gebruik”. De rechter moet die belangen afwegen, ook als Sonja zich niet expliciet op de belangenafweging heeft beroepen (Hoge Raad 7 mei 1993, NJ 1993/402 en Hof Amsterdam 3 mei 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4999). De rechter moet wel “binnen de door de opzegging getrokken grenzen” blijven.
Kies een antwoord.
Vraag 2/3
De maximale termijn voor het aangaan van een tijdelijk huurcontract betreffende onzelfstandige woonruimte is:
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
a
Twee jaar.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
b
Drie jaar.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
c
Vier jaar.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
d
Vijf jaar.
Toelichting
Vijf jaar. Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om eenmalig een tijdelijk huurcontract te sluiten (Wet doorstroming huurmarkt). Voor onzelfstandige woonruimte is deze periode maximaal vijf jaar (art. 7:271 lid 1 sub b BW). Voor zelfstandige woonruimte is deze periode maximaal twee jaar (art. 7:271 lid 1 sub a BW). Een dergelijk contract eindigt in principe automatisch, met dien verstande dat de verhuurder in een periode gelegen tussen drie maanden en één maand voor het beoogde einde het einde moet schriftelijk moet aanzeggen.
Kies een antwoord.
Vraag 3/3
Piet is 22 jaar en woonde samen met zijn moeder in een huurwoning. Zijn moeder stond als huurder op het contract, dat zij sloot met de verhuurder vlak voordat Piet geboren werd. Zijn moeder is op 22 januari 2020 komen te overlijden. De verhuurder geeft Piet te kennen dat hij het gehuurde moet verlaten, maar dat de verhuurder in goed overleg wil komen tot bepaling van een einddatum. Wanneer eindigt de huur juridisch?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
a
Op 23 januari 2020 (de dag na het overlijden van de huurder).
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
b
De huur eindigt juridisch niet, want Piet erft het huurrecht van zijn moeder.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
c
Op 31 maart 2020 (twee volle maanden na het overlijden van de huurder).
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
d
Op 22 juli 2020 (zes maanden na het overlijden van de huurder).
Toelichting
Op 31 maart 2020 (twee volle maanden na het overlijden van de huurder). Art. 7:268 lid 6 BW bepaalt dat de huur eindigt tegen het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Dit einde is ‘van rechtswege’: er is geen opzegging of aanzegging nodig. Er zijn twee uitzonderingen: (1) de huur wordt door de achterblijvende inwoner voortgezet, indien die inwoner ook medehuurder was (bijv. echtgenoot of geregistreerd partner; art. 7:268 lid 1, eerste volzin, BW) en (2) de huur wordt voor zes maanden na het overlijden voortgezet, indien de achterblijvende inwoner een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ met de overleden huurder heeft gehad (art. 7:268 lid 2 BW). Bij jongvolwassen kinderen, zoals de 22-jarige Piet, is daarvan (in beginsel) geen sprake, omdat kinderen worden geacht ‘uit te vliegen’. Wil de achterblijvende inwoner ook na die zes maanden voortzetten, dan zal hij daartoe overeenstemming moeten bereiken met de verhuurder of binnen die zes maanden een vordering moeten instellen bij de rechter.
Kies een antwoord.