Beantwoord de korte quiz over huurrecht en krijg inzicht in uw kennis.
Uitslag
Vraag 1/3
Cor werkt voor de RET als metrobestuurder. Daarnaast verricht hij ook verschillende beveiligingswerkzaamheden op het rangeerterrein van de RET. Daarvoor is hem een dienstwoning ter beschikking gesteld die gelegen is op het bedrijfsterrein. Hier woont hij al 15 jaar samen met zijn vrouw en zij betalen geen huur dan wel andere vergoeding voor de woning. Op verzoek van de RET heeft de kantonrechter de arbeidsovereenkomst van Cor ontbonden. Mag Cor, ondanks de beëindiging van de arbeidsovereenkomst, in de woning blijven wonen? Met andere woorden: komt hem huurbescherming toe?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
a
Neen, aan Cor komt geen huurbescherming toe, omdat geen sprake is geweest van huur in de zin van artikel 7:201 BW nu hij nooit heeft betaald voor de woning.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
b
Neen, aan Cor komt geen huurbescherming toe, omdat de woning slechts in het kader van de door hem uit te voeren werkzaamheden ter beschikking is gesteld en daarom bijdroeg aan een goede taakvervulling. Hieraan kan geen huurbescherming ontleend worden wanneer de arbeidsovereenkomst eindigt.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
c
Ja, aan Cor komt huurbescherming toe, omdat hij daarin woont. Dat zijn arbeidscontract is beëindigd, staat los van de huur.
Toelichting
Cor komt geen huurbescherming toe. De woning is hem namelijk in gebruik gegeven voor zijn beveiligingswerkzaamheden op het rangeerterrein. Voor de te verrichten arbeid (beveiliging rangeerterrein) en voor een goede taakvervulling (aanwezigheid, snel ter plaatse zijn bij incidenten) was dit dus nodig. Er is sprake van een zogenaamde ‘dienstwoning’. In dat geval geldt geen huurbescherming. Nota bene: indien de terbeschikkingstelling van de woning niet puur gelegen is in goede taakvervulling van de werknemer, komt de huurder wel huurbescherming toe. Dan is sprake van een ‘oneigenlijke’ dienstwoning.
Kies een antwoord.
Vraag 2/3
Een woningcorporatie sluit een huurovereenkomst met de heer Bakker voor een woning. Deze woning is onder andere toegewezen op grond van het doorgegeven inkomen van de heer Bakker. De heer Bakker had hiertoe verschillende documenten overgelegd, waaronder loonstroken. Na intern onderzoek zijn diverse onregelmatigheden ontdekt en is geconstateerd dat een loonstrook vervalst is. Kortom: de heer Bakker heeft voor het sluiten van de huurovereenkomst onjuiste informatie verstrekt aan de verhuurder. Het is duidelijk dat de heer Bakker nooit in aanmerking zou zijn gekomen voor de sociale huurwoning, omdat hij - zoals nu blijkt - daarvoor te veel verdient. Wat kan de verhuurder doen?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
a
De verhuurder kan de huurovereenkomst vernietigen wegens bedrog of dwaling. Daarvoor hoeft de verhuurder niet naar de rechter.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
b
De verhuurder kan zich beroepen op bedrog of dwaling, maar moet voor vernietiging naar de rechter.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
c
De verhuurder kan niets doen. De verhuurder had beter onderzoek moeten doen naar de ingediende stukken.
Toelichting
De verhuurder kan de huurovereenkomst op grond van 3:44 BW (bedrog) en/of 6:228 BW (dwaling) vernietigen. De vernietiging kan zowel in als buiten rechte plaatsvinden (art. 3:49 BW). Voor een buitengerechtelijke vernietiging volstaat een verklaring, bijvoorbeeld een brief. Indien na ontvangst van de brief de (ex-)huurder weigert om de woning vrijwillig te ontruimen en weer ter beschikking te stellen aan de verhuurder zal de verhuurder niet ontkomen aan een gerechtelijke procedure. Omdat de huurovereenkomst vernietigd is, volstaat het ontruiming te vorderen wegens gebruik zonder recht of titel. Uit de rechtspraak blijkt duidelijk dat rechters onverbiddelijk zijn indien de huurder doelbewust onjuiste informatie heeft verschaft bij het aangaan van de huurovereenkomst; het oordeel luidt dan dat de verhuurder de huurovereenkomst op juiste gronden buitengerechtelijk heeft vernietigd. Het is niet zo dat een onderzoeksplicht ten aanzien van de stukken zo ver gaat, dat de verhuurder bedacht moet zijn op gefalsificeerde stukken.
Kies een antwoord.
Vraag 3/3
Kenny en Stan hebben hun zelfstandige huurwoning onderverhuurd aan Eric. De buurman is Kyle. Omdat Kyle overlast ervaart van Eric en daarom vindt dat hij geen waar voor zijn geld krijgt, klaagt hij bij zijn verhuurder Park Zuid om op te treden. Kenny, Stan en Kyle hebben dezelfde verhuurder. Park Zuid hanteert huurvoorwaarden waarbij onderverhuur is verboden. Tegen wie kan Park Zuid het beste een procedure starten?
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
a
Tegen Kenny en Stan. Zij houden zich niet aan de huurvoorwaarden, daar staat Eric buiten.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
b
Tegen Kyle. Hij moet niet zo zeuren.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
c
Tegen Eric. Hij handelt als onderhuurder onrechtmatig jegens Park Zuid.
Uw antwoord was goed!
Uw antwoord was fout.
Het juiste antwoord was:
d
Tegen Eric, Kenny en Stan.
Toelichting
Als de verhuurder alleen Kenny en Stan zouden betrekken, zou Eric nog in de woning achterblijven. Park Zuid heeft geen contract met Eric, maar heeft ook geen ontruimingstitel. Die is wel vereist. Bovendien moet de verhuurder ervoor waken dat hij niet de onderhuurovereenkomst voortzet en daarom binnen zes maanden na het eindigen van de hoofdhuur actie ondernemen (art. 7:269 BW). Dat kan Park Zuid dan maar het beste meteen doen in dezelfde rechtszaak.
Kies een antwoord.